第一招》四樓舊公寓是首選
張淳淳專門挑老舊的公寓重新裝潢後出租,她還看中老公寓未來會因都市更新計畫而改建,四樓公寓的土地持份高,更有利於未來改建。張淳淳建議,台北市周遭的開發已經飽和了,即使南港、汐止的房子獲利都不高,還不如買中山區和大同區這些列入都市更新計畫內的房子,而且最好是路寬30米或50米,面向大馬路第一排的舊公寓。
第二招》非頂樓、邊間不可
「房子的採光很重要」,因為曾經租過那種「不見天日」的房子,張淳淳嚴格要求自己租出去的房屋,每一間都要有窗戶,因此買的房子一定要有兩面或是三面採光,如果是頂樓更好,居高臨下,景色、採光全都顧到了。張淳淳並不信風水,但買房子時她會帶著女兒和狗狗一塊去,「女兒喜歡我才買,狗狗如果很焦躁,表示這個房子的磁場也不適合人住」。
第三招》大安區的房子一定要看到101不可
「看得到101大樓的房子,表示他的視野不錯」,張淳淳覺得打開窗戶,有沒有101襯托,代表這個房子有沒有VIEW ,看到和看不到101的房子價差?張淳淳表示,「如果在小巷子裡,一坪大概差一、兩萬;在大馬路邊,一坪就差三、四萬」,但她覺還是很值得,「在台北生活有好景色不容易」,她舉仁愛路為例,「仁愛路上二、三樓的房子就不值錢,因VIEW都被樹擋到了」。
第四招》提高個人資產、讓銀行授信比也跟著高
張淳淳以前不懂,為了節稅她的收入都請公司開立「勞務報酬」,但開始買房子後,想讓銀行貸更多錢給她,張淳淳寧可多繳些稅,她表示,「公司不能買房子,我都以個人名義購屋,現在我的演講、版稅全都列入收入裡,一年可能多繳一、兩百萬的稅,但因我收入變多,銀行授信比提高,可能多貸我好幾千萬,買房子的自備款成數也從三成降到一成或一成半」。張淳淳也提醒年輕朋友,個人的理財信用很重要,「不要沒事欠卡債,買房子時銀行才願意借錢給你」。
第五招》找個會做公關的設計師
張淳淳的房子都重新裝潢後再出租,但在改裝的過程中,難免引來鄰居的抗議,她就極力推薦自己長期合作的女設計師,「她很會做公關,之前有鄰居抗議,她去送個禮、道個歉就解決了」,有了這位得力的設計師,也替張淳淳省了不少麻煩事。
第六招》寧可多花些錢裝潢,也不讓房子有空著的機會
張淳淳對自己手中的房子品質很有自信,「我租出去的房子不但傢俱、電器都有,還有電漿電視和Wii」,連房客的娛樂都顧到了,張淳淳以房東的身份說,「買Wii只是多花個七、八千塊,房子如果空一個月,就要損失一萬多元」。
【聯合晚報╱記者梁岱琦/台北報導】 2007.11.29 03:10 pm
抓緊對的時機,張淳淳從「瘦身女王」搖身一變成了「房地產富豪」,她離婚前從沒買過房子,離婚後,砸大手筆置產,「沒有一個投資比房地產更穩當」,張淳淳手上擁有四十多間房子,成了不折不扣的房地產女大亨。
雖然瘦身事業經營得有聲有色,但張淳淳當初從來沒想過要買房子,不只住家是租的,連她的辦公室也是租來的。張淳淳年輕時過慣「遊牧民族」的生活,陸續搬過一百多次的家,她笑著表示,年輕時不懂事,跟當時的室友、現在黃品源的老婆蜜兒,趁香港大打折時,一口氣買了三、四十萬的衣服,兩人的家當從一台計程車就解決,到後來搬家得叫發財車、大卡車才裝得下,張淳淳懊惱地說,「我當時很笨、很豬頭,不知道錢要存下來買房子」。
衝動 還好老爸拉住
從不置產的張淳淳,是為了女兒才開始買房地產。張淳淳離婚後,跟女兒、外傭住在一起,「因家裡發生外傭遭強暴的案件,女兒害怕不敢住,當時原本只是想拉個保全,房東都不肯,我身兼父職下,覺得為什麼不買棟房子讓女兒不害怕,才買了生平第一棟房子」。
要買房子前,張淳淳的父親知道她是「衝動型」的購買者,不但事前要求她把支票、存摺全交給他,還交代張淳淳一定要看完二百間房子才能買。張淳淳坦承,「果然仲介帶我去看第一間時,我就心動想買,後來真的看完了兩百間房子,從每一個仲介身上都學到好多,買房子的功力也大增」。
在看屋的過程裡,張淳淳不怕看到壞的物件,「遇到不好的我更開心,這樣才知道下回要注意什麼」。
因為原本買的房子轉手賺了差價,讓張淳淳動了投資房地產的念頭,現她手上有四十幾間房子,大部份集中在大安區和信義區。張淳淳透露自己獨鍾這兩個「天王」、「天后」地段的原因是,「這兩個地區的抗跌性低,就像是護身符一樣,房地產要考慮市場供需,不只台北人喜歡大安區,許多南部上來的,或者回流的台商,來台工作的外商,都把這裡列為第一選擇」。
自豪 買屋還沒虧過
張淳淳手上的房子,75%在大安區,剩下的25%則在信義區和松山區。「老實說,我買房子到現在還沒虧過錢」,張淳淳表示,她的房子大部份都出租,「沒有一個投資比房地產更穩當,不像我的其他投資,買美金、股票都賠慘了」。
張淳淳現在不輕易賣房子,專心當她的「包租婆」,而且還有兩、三個員工,專職幫她管理手上的房子,「我的房子只租給外商公司的高級主管,外商公司房租都馬上開一年的票給你」。如果遇上不繳房租的「奧客」,專門負責收租的員工,會先把房客兩、三個月的押金拿來扣抵,再不聽勸,就直接奉上存證信函。
張淳淳小檔案
張淳淳在80年代時,曾經以「寶兒」為藝名,與黃品源的老婆蜜兒和另一個女孩子可兒,組成了「蘋果派」女子三人組。「蘋果派」闖盪歌壇無疾而終後,張淳淳以拿手的舞藝,成為李玟、徐若瑄、李心潔、金城武、王力宏等人的舞蹈老師。
張淳淳在產後投入瘦身事業,她搖身一變成為暢銷書女王,並專營塑身運動器材、塑身DVD等產品。張淳淳又把自己房地產的成功經驗藉由出書、演講和上節目等方式,跟外界分享,成了近期的房地產女王。
From: http://tw.myblog.yahoo.com/lydial138/article?mid=462
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