4高2低原則 投資學區套房 教您必勝心法

每年到了９月開學季，就會有許多大學周邊的套房房東開始找房客。由於半年一收的房租穩定，加上學生套房要求不高，在這個低利時代，有不少手抱現金的投資者，把學生套房當成下金蛋的金母雞。不過房仲業者建議，想要當個清閒的包租公、包租婆，其實只要做對第一步，就為自己打下成功的基礎。

■ 4高2低原則 安心當個閑房東

要如何當個安心收租的閑房東？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議投資人，租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量，但並非唯一考量因素，投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低等「四高兩低」六大原則。

此外，學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使房價變高，但卻未必反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。此外，新成屋由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。而對於有心進入大學住宅的投資人，不妨壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；並且添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。

■ 銀行不賞臉 改裝套房好解套

不過徐佳馨也提醒投資人，大學住宅雖然有極高的投資價值，但並非萬無一失，例如受到近來銀行對小坪數住宅緊縮貸款的影響，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，所以投資人最好自備款比例先預估在五成以上，或是乾脆購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，一樣可以創造高租金報酬。