省錢購屋學 掌握四不三要

受到國內外環境普遍不佳的影響，民眾消費意願低落，如何對抗不景氣已成當今最夯的顯學。我建議，資金寬裕者，不妨在此時危機入市，趕緊買房自住兼出租，利用槓桿原理，兩頭賺取房貸及租金。

以往小套房是投資的新寵，但近幾年隨著銀行緊縮房貸，現在買套房不僅要準備超過三成至四成的自備款，核貸也是困難重重。

因此，市場上兩至三房的老公寓，近來已成為大熱門，這類老公寓不僅總價低、坪數實在，通常地點生活機能也佳。市場上有許多客戶，雖然只是普通的上班族，卻因不想花錢租屋，乾脆購入整層中古公寓，再分租給其他房客，不僅省下租房子的錢，還有人幫忙付房貸，堪稱不景氣之下的省錢購屋學。

以32歲的小張來說，最近在光復南路買下屋齡30多年、總價1,000萬的公寓，共準備了250萬元的自備款。他利用了頂加的優勢，規畫出六間房間，扣除掉一間自己住，其餘全部出租，光是租金就有5萬元，扣掉每個月4萬2,000元的房貸支出，還淨收8千元。

如果以一間800萬3房的公寓，以七成五的房貸計算，每個月本息攤還約3萬4,000元，這對單身者來說，負擔的確太高；若能夠將另外兩間房間出租，就能有將近2萬元的租金收入，那麼剩餘的房貸支出僅約1萬4千元，負擔大為減輕。

不過，年輕人購屋當房東也絕非毫無風險，提醒有意晉身超級房東的年輕世代，要掌握「四不三要」的原則。所謂的四不，包括「不能貸太高成數」，如果自備款有限，又沒有家人支助，萬一租屋狀況不理想，反而入不敷出，造成沉重的負擔。

「不買問題房屋」，老房子問題多，可能隱藏漏水、管線老舊的問題，事前評估不能少；「不買價位過高的房子」，槓桿操作過大，容易財務周轉不靈；還有「不能對房客不聞不問」，房客反應房子任何疑難雜症，應立即解決，如果置之不理，不僅會衍生糾紛，還會降低房客續租的意願。

所謂的三要，則是「房子區段要好」、「周邊生活機能要強」、「房子門面要美」；租屋族多半是上班族，代步工具以公車、捷運居多，如房子在捷運站附近，就占了地利之便；而且房客出門在外，也注重住家附近的生活便利性，如周遭環境設有百貨賣場、超市及小吃店，食衣住行一應俱全，當然也加分不少。

另外，現代的年輕人租屋，寧可付高一點租金，也要講究舒適的生活品質。因此，初期最好先投入一筆裝潢費用，妝點房子門面，老舊管線也得更換，如能加上防火建材及防盜安全設備，則更受房客青睞。

至於資金部分，重點在於衡量自己的付款能力，除了最好先準備二成五以上的自備款之外，還得預備三到六個月的全額房貸預備金，才不會發生房間空置招租時，周轉不靈或是財務緊繃等狀況。

From: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4592914.shtml