受到國內外環境普遍不佳的影響,民眾消費意願低落,如何對抗不景氣已成當今最夯的顯學。我建議,資金寬裕者,不妨在此時危機入市,趕緊買房自住兼出租,利用槓桿原理,兩頭賺取房貸及租金。
以往小套房是投資的新寵,但近幾年隨著銀行緊縮房貸,現在買套房不僅要準備超過三成至四成的自備款,核貸也是困難重重。
因此,市場上兩至三房的老公寓,近來已成為大熱門,這類老公寓不僅總價低、坪數實在,通常地點生活機能也佳。市場上有許多客戶,雖然只是普通的上班族,卻因不想花錢租屋,乾脆購入整層中古公寓,再分租給其他房客,不僅省下租房子的錢,還有人幫忙付房貸,堪稱不景氣之下的省錢購屋學。
以32歲的小張來說,最近在光復南路買下屋齡30多年、總價1,000萬的公寓,共準備了250萬元的自備款。他利用了頂加的優勢,規畫出六間房間,扣除掉一間自己住,其餘全部出租,光是租金就有5萬元,扣掉每個月4萬2,000元的房貸支出,還淨收8千元。
如果以一間800萬3房的公寓,以七成五的房貸計算,每個月本息攤還約3萬4,000元,這對單身者來說,負擔的確太高;若能夠將另外兩間房間出租,就能有將近2萬元的租金收入,那麼剩餘的房貸支出僅約1萬4千元,負擔大為減輕。
不過,年輕人購屋當房東也絕非毫無風險,提醒有意晉身超級房東的年輕世代,要掌握「四不三要」的原則。所謂的四不,包括「不能貸太高成數」,如果自備款有限,又沒有家人支助,萬一租屋狀況不理想,反而入不敷出,造成沉重的負擔。
「不買問題房屋」,老房子問題多,可能隱藏漏水、管線老舊的問題,事前評估不能少;「不買價位過高的房子」,槓桿操作過大,容易財務周轉不靈;還有「不能對房客不聞不問」,房客反應房子任何疑難雜症,應立即解決,如果置之不理,不僅會衍生糾紛,還會降低房客續租的意願。
所謂的三要,則是「房子區段要好」、「周邊生活機能要強」、「房子門面要美」;租屋族多半是上班族,代步工具以公車、捷運居多,如房子在捷運站附近,就占了地利之便;而且房客出門在外,也注重住家附近的生活便利性,如周遭環境設有百貨賣場、超市及小吃店,食衣住行一應俱全,當然也加分不少。
另外,現代的年輕人租屋,寧可付高一點租金,也要講究舒適的生活品質。因此,初期最好先投入一筆裝潢費用,妝點房子門面,老舊管線也得更換,如能加上防火建材及防盜安全設備,則更受房客青睞。
至於資金部分,重點在於衡量自己的付款能力,除了最好先準備二成五以上的自備款之外,還得預備三到六個月的全額房貸預備金,才不會發生房間空置招租時,周轉不靈或是財務緊繃等狀況。
From: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/4592914.shtml
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